Экспертиза, оценка и ремонт кровли

Игорь Зырянов Текущие задачи и состояние кровли и крыш в Санкт-Петербурге и России
 

Рабочие совещания 

Наши рабочие совещания с эксплуатирующими компаниями, выявило, что более чем в 80% случаев протечки в бизнес центрах, производственных площадках и ТЦ Петербурга обусловлены некачественной укладкой кровельного пирога и/или плохим обслуживанием крыш.

Возможна такая ситуация - выходят сотрудники чистить крышу от снега, а в подошве кроссовок или ботинка застрял камешек. Он пробивает тонкую пленку - и начались протечки. В отверстие заливается вода и пошло – поехало. А когда несколько пробоин за одну рабочую смену - что делать?

Надо повышать культуру эксплуатации кровли и крыш

Так же и в жилых домах уборка снега с крыш этой и прошлой зимой привела к их массовому разрушению и значительной порче. Далее имеем жалобы населения, по цепочке идет выделение бюджетных средств на ремонтные работы. А в зимний период опять будет неквалифицированная очистка кровли от снега и вот - замкнутый круг.

В этом году в Санкт-Петербурге планируется отремонтировать более 7 тыс. кровель жилых домов, из которых капитальный ремонт будет проведен на 1 тыс. , с обязательными работами по нормализации температурно-влажностного режима чердаков.

И на чердаках хотелось бы заострить внимание. Основными объектами, где отмечается образование сосулек, являются скатные, а не плоские кровли. Современная жизнь и технологии привели к тому, что на крышу выводятся трубы от систем отопления, идет приток теплого воздуха от отопления со всех этажей. В результате мы имеем камеру теплого воздуха на чердаке и массовый рост сосулек на границе разницы температур. Если мне не изменяет память, в CCCР разница между чердачной и внешней температурой жилого дома не должна была быть значительна. А кто сегодня измеряет температурный диапазон, делает оценку и паспорт крыши?

Нужен паспорт и оценка состояния каждой крыши

А там где оценка, есть и реальная стоимость. Эта крыша стоит столько, а это столько и понятно, сколько будет надо проинвестировать и довести крышу до ума. А то будет, как с дорогами. Чиним их постоянно, а толк то есть?

В наших условиях, когда выигрывает в тендере на ремонт кровли компания, заявившая минимальную стоимость за свои услуги, объективно, выиграв тендер, она может стремиться закупить самые дешевые материалы и работы.
Европейские строители могут дать 5-10 лет гарантии на кровлю. А у нас? Крыши, дороги и ...! 

Обследование и мониторинг кровель в процессе эксплуатации здания 
Публикация по материалам журнала "Снабжение и Контракты" ноябрь 2011 г.  с сокращениями. 

Для того, чтобы обследование технического состояния кровли было эффективным, специалистам управляющих компаний стоит задуматься о том, с какой целью они это организуют и очень четко сформулировать задачу для эксперта. Вариантов обследования достаточно много. Например, – обследование текущего состояния гидроизоляционного кровельного материала для оценки его ремонтопригодности. Такое обследование не даст исчерпывающего ответа на вопрос о причинах протечек, потому что кровля может протекать и по причине несоблюдения температурно-влажностного режима чердачного помещения. Но для начала определимся с терминологией. Крыша - верхняя ограждающая конструкция здания, обеспечивающая защиту внутренних помещений здания от внешних атмосферных воздействий, препятствующая ненормативным потерям тепловой энергии, обеспечивающая защиту окружающей среды. Кровля – это часть крыши, обеспечивающая функцию гидроизоляции. Мониторинг – процесс наблюдения и контроля за текущим состоянием крыши здания в определенный отрезок времени. Обследование - это комплекс мероприятий по оценке фактических значений контролируемых параметров, характеризующих работоспособность объекта обследования и определяющих возможность его дальнейшей эксплуатации, реконструкции или необходимость ремонта. 

Мониторинг крыш, т.е. система постоянного наблюдения, организуется, как правило, в комплексе с мониторингом технического состояния всего объекта. Согласно ГОСТ Р 53778-2010 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния», принятому в 2010 г., такое наблюдение проводится в крайних случаях на объектах: конструкции которых изменили свое напряженно-деформированное состояние, попадающих в зону влияния строек и природно-техногенных воздействий;находящихся в ограниченно работоспособном или аварийном состоянии (для оценки их текущего технического состояния и проведения мероприятий по устранению аварийного состояния); на уникальных, в том числе высотных и большепролетных, зданиях и сооружениях (для контроля состояния несущих конструкций и предотвращения катастроф, связанных с их обрушением).Например, электронная система мониторинга всех несущих конструкций спорткомплекса установлена в спорткомплексе «Крылатское» в Москве после того, как в 2007 году произошла аварийная ситуация – лопнул стальной цилиндр-шарнир в системе противовеса крыши. Сегодня мониторинг ведется за всеми несущими конструкциями здания, включая  кровлю, балки, тросы и цепные оттяжки.Виды обследования крыш.

Как правило, на практике управляющие компании организуют обследование крыш только в случае, если надо ответить на один из вопросов:

Сколько денег надо собрать для проведения ремонта крыши?
Какова причина или вероятность возникновения протечек?
Надо ли проводить ремонт крыши?

В первом случае, когда в управляющую компанию поступают жалобы от жильцов на протечки и промерзание потолка, когда необходимо определиться с предстоящими затратами на капитальный ремонт, проводится аварийное обследование.  Во втором случае организуется внеочередной осмотр. Как при аварийном, так и при внеочередном обследовании эксперты должны проверить техническое состояние конструктивных элементов крыши, температурно-влажностный режим чердачного помещения, состояние кровельного гидроизоляционного ковра и теплоизоляционного слоя (его влажность, толщина слоя, признаки старения), системы водоотвода и ограждений. Многое зависит от кровельной конструкции. При обследовании скатной крыши определяется техническое состояние стропильной системы: если она деревянная - наличие механических, биологических повреждений, влажность; если металлическая – наличие коррозии. В обоих случаях проверяется техническое состояние соединений элементов конструкций. На малоуклонных крышах проверяют техническое состояние несущего основания (плит, стяжки, профлиста). Внеочередной осмотр имеет смысл проводить после любого выхода за пределы стандартного эксплуатационного режима (например, в после очень сильных снегопадов, порывов ветра, ливней), проведения каких-либо работ, а также раз в несколько лет для оценки общего состояния. Обследование крыш, также требуется при размещении на крыше рекламы. В таких крупных городах, как Москва и Санкт-Петербург, это необходимо для согласования размещения рекламных конструкций.

Однако по действующим нормативным документам, таких разовых осмотров недостаточно. Как того требуют «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда» (1), регулярные плановые осмотры проводятся минимум два раза в год в ходе общих осмотров здания – перед наступлением зимнего сезона и после его завершения. Если говорить о плановых осмотрах кровли, то скорее, их можно даже назвать сезонным обслуживанием, и сравнить с техническим обслуживанием машины – хочешь, чтобы она исправно ездила, ухаживай за ней вовремя. Так и с крышей – регулярные осмотры позволяют значительно увеличить срок службы кровельной конструкции без капитального ремонта. Даже незначительные повреждения гидроизоляции или конструктивных элементов (водосливные воронки, парапетные плиты, вентиляционных выходов и др.), своевременно не выявленные и не устраненные, могут привести к разрастанию дефекта. Работы по обслуживанию должны носить предупредительный характер, так как найти и изолировать потенциальную протечку до того, как вода попадет в здание, намного дешевле, чем бороться с последствиями. Перед наступлением зимних холодов проводится визуальный осмотр кровли на случай, если на ней есть повреждения, проверяется надежность системы снегозадержания (ограждения). При этом обязательно убирается мусор, листва, прочищаются водосточные воронки и трубы. С окончанием зимы снова осматривают крышу на случай появления дефектов, например, в результате очистки крыши от снега и наледей.  При плановом осмотре необходимо обращать внимание и на состояние инженерного оборудования. Нарушение теплоизоляции труб, расположенных на чердаке, как и нарушение тепло- и пароизоляции чердачного перекрытия, негативно влияет на температурно-влажностный режим, что приводит к образованию наледей на крышах и выступающих элементов фасадов зданий, а также появлению конденсата, который жильцы могут принять за протечки.

Документация

Согласно «Правилам эксплуатации жилищного фонда» (1) результаты осмотров должны отражаться в специальных документах по учету технического состояния зданий: журналах, паспортах, актах. В журнале осмотров отражаются выявленные в процессе осмотров (как плановых, так и внеочередных) неисправности и повреждения, общее техническое состояние. Результаты внеочередных и аварийных обследований состояния жилищного фонда оформляется актами.Однако надо учитывать, что при составлении актов и отчетов, экспертам нередко приходится ссылаться лишь на свой практический опыт, поскольку во многом устаревшая действующая нормативно-техническая документация не соответствует уровню современных технологий, и не учитывает особенности эксплуатации крыш разных по своему функциональному назначению объектов. В результате, даже очень опытным экспертам перед заказчиком бывает трудно обосновать свои выводы ссылками на нормативные документы. Поэтому, например, Экспертное бюро Национального кровельного союза при подготовке заключений ориентируется не только на набор формальных нормативных документов, здравый смысл и многолетний практический опыт своих экспертов, но и на разрабатываемые документы местного и всероссийского уровня, такие как Национальный стандарт "Крыши" и нормативную документацию стран ЕС.

Кто должен проводить осмотр крыш? Проводить осмотр и сезонное обслуживание крыши должны только специалисты, имеющие специальные знания и практический опыт. Если в ведении управляющей компании находится ряд зданий, то экономически целесообразней иметь такого специалиста в штате. Если один или два дома, то проще и дешевле заключить договор с внешним исполнителем. И здесь управляющие компании неизбежно столкнутся с важным вопросом – как не ошибиться с выбором? В настоящее время, найти профильную компанию, которая бы оказывала услуги по обследованию крыш непросто, а в небольших городах почти невозможно. Такие услуги есть в прейскуранте фирм, занимающихся обследованием зданий в целом, а также у некоторых кровельных компаний.Другая проблема заключается в том, что не существует специальности «эксперт-кровельщик», а значит, - нет специалистов с такими дипломами. Соответственно, возникают сложности с определением квалификации экспертов, предлагающих услуги по обследованию крыш.В такой ситуации управляющим компаниям можно посоветовать следующее. Во-первых, по возможности пригласить 2-3 экспертов из разных организаций и сравнить их ответы. При этом, каждому из них надо задать один, четко сформулированный вопрос. Например, «что надо сделать, дабы крыша не потекла?». Если задавать разные или нечетко сформулированные вопросы, то и ответы на них будут разными даже у опытных специалистов.

Во-вторых, прежде, чем заключать договор, управляющей компании стоит убедиться в соответствующей квалификации специалиста. Как говорилось выше, особых дипломов эксперта-кровельщика нет, но документы о его принадлежности к той или иной организации у него должны быть. Обязательно надо узнать:Состоит ли компания, предлагающая услуги по обследованию крыш, в каком-либо профессиональном объединении?Есть ли у нее документы о допуске к работам, выданные профессиональной саморегулируемой организацией (СРО)?Если в ответ звучит объяснение, что допуск от СРО на проведение кровельных работ не требуется, то это будет важным сигналом о некомпетентности такой организации. Дело в том, что кровельных работ действительно нет в списке работ, требующих допуск, но в список включены гидро- и теплоизоляционные работы, а именно их и проводят при ремонте крыш. Следует проверить как наличие допуска, так и саму саморегулируемую организацию, его выдававшую (к сожалению, есть СРО, торгующие допусками).Если у компании, предлагающей услуги по обследованию и обслуживанию крыш, есть допуск, то информация об этом должна быть опубликована на сайте выдавшей его организации.  

Рекомендованная литература: 1. «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда» (Постановление Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г.). 2. Ремонт и эксплуатация рулонных кровель: практическое пособие для работников ЖКХ. – М., 2011 (совместное издание Академии коммунального хозяйства им. К.Д. Памфилова и Корпорации «ТехноНИКОЛЬ»)

Коротко об устройстве кровли из полимерных мембран

1. Балластная система
2. Механически закрепляемая система
3. Приклеиваемая система

Балластная система является наиболее экономичной и универсальной для простой плоской кровли. Применяется по основанию с уклоном не более 3% и выдерживающем дополнительную механическую нагрузку около 70 кг/кв.м. При этой системе листы полимерной мембраны, обеспечивающие полную гидроизоляцию, удерживаются на поверхности основания с помощью балласта. Мембранный ковер закрепляется только по периметру и по примыканиям.

Механически закрепляемая система рекомендуется для скатных кровель или в тех случаях, когда недопустима дополнительная нагрузка на несущие конструкции, когда на крыше отсутствуют парапеты или организованные сливы. Закрепление покрытия на поверхности производится в местах швов специальными саморезами. Механическая Система предполагает предварительное закрепление утеплителя.

В случае кровли с большим уклоном, подверженной воздействию больших ветровых нагрузок, или устройстве покрытия поверх старой кровли рекомендуется применять так называемую "полностью приклеенную" кровельную систему. Мембранная кровля заявлена как неэксплуатируемая, соответственно, при проектировании необходимо правильно проложить дорожки к узловым точкам на крыше, тем которые периодически осматриваются пожарными, связистами, электриками.

Очень важен монтаж. Ошибки в монтаже видны уже на уровне тендерной документации. Конечно, встречаются и ошибки с выбором утеплителя, неверный расчет прочностных характеристик. При температурах ниже 15 Цельсия, работы должны остановиться. ПВХ не рассчитана на уборку снега, если есть снег, то при уборке оставляют на кровле слой в 5-10 см, глубже не счищают. Стараемся обслуживать кровлю в межсезонье.

Обращаем внимание и на совместимость старого покрытия с материалами используемыми при ремонте. Мембраны плохо взаимодействуют с битумом, если предстоит ремонт битумной кровли.

Кровельные мембраны долговечнее других известных материалов для мягких кровель. Полимерные мембраны, как правило, на 20-30% дороже битумно-полимерных материалов, но срок службы у них значительно больше и монтаж дешевле. Так ведущие производители кровельных мембран дают им гарантию на 10- 20 лет, а прогнозируемый срок безремонтной службы полимерной кровли до - 50 лет (при точном соблюдении технологии).

1. Как выбрать подрядчика для выполнения кровельных работ?

Компания NORDROOF участвовала в тендере на проведения ремонтных работ в одном из районов города. Тех денег, которые были заявлены муниципалитетом, не хватит на покупку качественного материала, не говоря уже о паспортизации крыши и осуществления самих работ. Мы отказались, но кто-то будет ремонтировать. Как? Ответ несложен, экономя на профессионализме рабочих, качестве материалов, технологиях и ремонт, скорее всего, будет точечный. Соответственно, через год, надо будет опять ремонтировать. Возможно муниципалитету так удобнее работать и рапортовать о проделанной работе. Иностранцы работают иначе. Например, если финский подрядчик оформляет контракт на кровельные работы, то в нем есть пункт об ответственности подрядчика в течении 10 лет. Потекла крыша за эти годы – подрядчик ремонтирует ее за свой счет. Такой подход стимулирует подрядчика контролировать технологию укладки кровельного пирога и качество материалов, а в межсезонье обучать свой персонал, повышать его квалификацию. Но компаний, способных так работать в городе меньше десяти.

2. Как рассчитать затраты на санацию кровли?

По нашей оценке стоимость замены материалов кровли с частичной заменой решетки сейчас стоит 1100 -1200 руб. кв.м. В эту сумму входит стоимость работ по снятию старого материала и его утилизации, это может составлять 35-40% от стоимости всей работы, замена теплоизоляции, пароизоляции.

3. Какие работы проводятся при ремонте крыш с битумным покрытием?

Использование мембран позволяет ремонтировать такие крыши без удаления старого покрытия.

4. Как используются современные кровельные материалы при ремонте старого жилого фонда?

мы имеем опыт таких работ, недавно в Московском районе города были выполнены гидроизоляционные работы с нанесением жидкой фальцевой мембраны, с последующей укладкой металлической кровли.

5. Что такое комплексное обслуживание кровли

У эксплуатирующей организации должен быть документ – паспорт кровли, где зафиксированы какие материалы, работы проводились, какие есть проблемные места на кровле. Периодически надо проверять герметичность деформационных швов, состояния материалов, очищать от растительности противопожарные отсыпки, следить за состоянием противоливневых воронок. Такие работы следует проводить два раза в год. NORDROOF заключает договора на комплексное обслуживание кровель с эксплуатирующими организациями.

5. Об уборке снега

Нельзя убирать снег с кровли как с пешеходного тротуара. Для этого существует специальный инструмент – пластиковые лопаты. На полимерных кровлях проколы видны, весной уже виден фронт работ. Проблема усугубляется если снег не убрали вовремя, а теплоизоляция кровли неидеальная. Снег тает, нарастает лед, с которым справиться сложнее. Решение этого вопроса – в обеспечении температурного режима кровли. В прошлом году активно продвигалась на рынке комбинированная система утепления. В качестве нижнего слоя использовался минераловатный утеплитель, а сверху экструзионный слой.

6. Какие кровельные материалы используются для устройства плоских кровель, какие материалы перспективны?

Будущее за полимерами, которые наносятся распылением. Для плоских крыш используются мягкие материалы: полимерные мембраны, полимерно- битумные материалы, и материалы на основе битума. Для больших строений – ангаров, складов используются кровельные сэндвич-панели и профилированный лист.

ссылки:

Рынок гироизоляции - критическое состояние домов и фундаментов в Петербурге.

Инвестиционные проекты в Санкт-Петербурге